وام مسکن وامی تضمینی (secured) است. بدین معنی که هنگام دریافت وام مسکن، ملک مورد خریداری بعنوان تضمین جهت بازپرداخت وام در گروی وام گزار قرار می گیرد. وامهای شخصی که بر خلاف وام مسکن برای به جریان افتادن تنها نیاز به درخواست متقاضی و بررسی سابقه اعتباری او دارند، دارای تضمین نبوده و بنابراین دارای بهرهء بالاتری می باشند.
ارزش ملک دارای ثبات بیشتری نسبت به سایر انواع دارایی ها (مثل اتومبیل و غیره) است. به همین دلیل وام گزار خانه را تضمین مناسبی تلقی کرده و حاضر است مقدار زیادی پول با بهرهء مناسب، در مقابل گرو گرفتن ملک، به متقاضی قرض بدهد.
شما می توانید یک خانه را با پیش پرداختی به اندازهء 5% قیمت کل آن، خریداری کنید. بعلاوه، خریداران خانهء اول می توانند بدون پرداخت مالیات تا 20,000$ از RRSP خود برداشت کرده و جهت پیش پرداخت خانه هزینه کنند. وام گزاران نیز با صدور پیش تأییدیه (pre-approval) می توانند شما را از حداکثر وام قابل دریافت خود مطلع سازند.
توجه کنید که درخواست وامی کنید که امکانات آن متناسب با شرایط زندگیتان باشد. همچنین هنگام دریافت وام و خرید خانه هزینه های انتقال مالکیت را نیز در نظر بگیرید. برای اطلاع از این هزینه ها اینجا را کلیک کنید.
گزینه های بسیاری در مورد وام مسکن در دسترس است، که از بین آنها می توانید هر یک را که با نیازها و اهداف مالی شما هماهنگ تر است انتخاب کنید. بررسی دقیق بازار و مشاوره با یک متخصص وام نشان می دهد که کدام گزینه برایتان مناسب تر است.


 مبانی وام مسکن
مبلغ وام از دو قسمت اصل وام (مبلغ قرض گرفته شده) و بهره (هزینه پول قرض گرفته شده) تشکیل می شود. بهترین شرایط در هر نوع وام، شرایطی است که بهرهء پرداختی وام را به حداقل برساند. وام گزاران برای اینکار چند راه را پیشنهاد می کنند:
- پیش پرداخت اولیهء بیشتر (بعبارت دیگر قرض گرفتن کمتر پول به معنی پرداخت کمتر بهره)
- دورهء وام کوتاهتر (بعبارت دیگر تسویه سریعتر وام)
- پرداخت هفتگی یا دوهفته یکبار، بجای پرداختهای ماهانه
- پرداخت های اضافی در طول دورهء وام
شما بدون درنظرگرفتن بانکی که در آن حساب پس انداز یا جاری دارید، می توانید وام خود را از هر وام گزار دیگری که شرایط بهتر و متناسبتری برایتان دارد دریافت کنید. بعلاوه در پایان هر دورهء وام، هنگام تجدید آن می توانید گزینه های آن، مثل طول دورهء بازپرداخت، نرخ بهره، یا حتی دارندهء وام را تغییر دهید.



 ویژگيهای وام مسکن

 پرداخت زودرس(Prepayment): بمعنی گزینه ای در توافقنامهء وام است که به موجب آن مجاز خواهید بود مبالغی اضافی جهت تسویهء سریعتر وام پرداخت نمایید.
انتقال پذیری(Portability): بدین معنی که می توانید دوره و شرایط وام خود را به خانهء بعدی منتقل کنید. بعبارت دیگر در صورت فروش خانهء فعلی و خرید خانهء بعدی، کماکان مجاز خواهید بود از نرخ بهرهء قرارداد قبلی خود استفاده کنید.
 تصاحب پذیری(Assumability): بدین معنی که خریدار ملک می تواند صاحب وام جاری ملک شود. این ویژگی بخصوص وقتیکه نرخ بهرهء وام ملک پایین تر از نرخ فعلی بازار باشد، ویژگی جذابیست. دارا بودن این ویژگی هنگام فروش ملک مزیت خوبی برای آن است.
افزایش پذیری(Expandability): با این ویژگی می توانید اصل وام خود را افزایش دهید. این افزایش مطابق با بهرهء مورد توافق وام گزار صورت می گیرد. این ویژگی راهء مناسبی برای تأمین هزینه های نوسازی خانه است.



انواع وام مسکن

 وام عادی(Conventional): مقدار این وام به اندازهء 75% حداقل قیمت ارزیابی شده یا خریداری شدهء خانه است. در این نوع وام، مبلغ پیش پرداخت می بایست حداقل برابر 25% قیمت ملک مورد خریداری باشد.
 وام نسبت بالا(High-ratio): با این نوع وام می توان کمتر از 25% قیمت خانه (تا 5%) را بعنوان پیش پرداخت در دست داشته، مابقی را وام گرفت. این نوع وام می بایست بیمه شود. CMHC اینکار را با مبلغی بین 0.5% تا 3.75% مقدار وام شما انجام می دهد. هزینهء بیمه می تواند به مبلغ وام اضافه شود و یا اینکه هنگام انتقال سند به تمامی پرداخت گردد.
 وام دوم(Second Mortgage): این نوع وام معمولاً دارای نرخ بهرهء بالاتر و دورهء زمانی کوتاهتری نسبت به وام اول می باشد. این وام اغلب برای نوسازی خانه مورد استفاده قرار می گیرد. با افزایش دفعات پرداخت ماهانه، این وام سریعتر تسویه خواهد شد.



 نرخ بهره و انواع آن
بهره، هزینهء قرض گرفتن پول است که به وام گزار پرداخت می شود. نرخهای بهرهء موجود در بازار، بر نرخ بهرهء وام مسکن تأثیر قابل توجهی می گذارند. نرخ وام می تواند ثابت یا متغیر باشد.

 نرخ ثابت(Fixed Rate): نرخ بهرهء ثابت در طول دورهء وام ثابت مانده و تحت تأثیر بازار دچار نوسان نمی گردد. این نوع نرخ معمولاً کمی بالاتر از سایر نرخها می باشد.
 نرخ متغير(Variable Rate): این نرخ دارای نوسان بوده، و مقدار آن هر ماهه توسط وام گزار بر اساس نرخ بهرهء بازار تعیین می شود. پرداختهای ماهانهء وام دریافت شده با این نرخ، در طول دورهء وام ثابت است. اما درصدی از پرداخت ماهانه که بابت بهرهء وام و درصدی که بابت اصل وام محاسبه می گردد تغییر می کند. درصورتیکه هنگام دریافت وام، نرخ بهره بالا بوده و پس از آن پایین بیاید، نرخ بهرهء متغیر انتخاب بهتریست. اما در صورت بالا رفتن نرخها بهتر است آنرا به نرخ ثابت تبدیل کنید. البته در نظر داشته باشید که اینکار ممکن است هزینه هایی دربر داشته باشد. در بیشتر موارد، وام گزاران این نوع وام ها را در صورت درخواست متقاضی، بدون دریافت جریمه به وام های با نرخ بهرهء ثابت سه ساله یا بیشتر تبدیل می کنند. توجه کنید که در صورت انتخاب این نوع نرخ، وام گزار ممکن است مقدار وام را به اندازهء 70% مبلغ خرید خانه محدود کند و بنابراین نیازمند مبلغ بالاتری برای پیش پرداخت خانه باشید.
 نرخ متغير مسقف(Capped Variable Rate): بعضی از وام گزاران امکانی بنام نرخ متغیر مسقف یا حفاظت شده را ارائه می دهند. بدین معنی که نرخ متغیر بهرهء این وام بالاتر از مقدار معینی نخواهد رفت. به این وسیله از افزایش بی رویهء نرخ بهره در امان خواهید بود. در عین حال، ممکن است به دلیل کم شدن ریسک، مبلغی اضافی پرداخت کنید.



اصطلاحات مربوط به وام

 دورهء وام(Term): دورهء وام عبارت از مدت زمانیست که در طول آن بهرهء وام یا پرداختی ماهانه، در سطح ثابت توافق شده باقی می مانند. دورهء وام معمولاً مدت زمانی بین 6 ماه تا 10 سال است. در پایان دوره، یا کل وام بازپرداخت شده و یا با شرایطی جدید وام تجدید(renewal) می شود. توجه داشته باشید که دورهء وام با زمان استهلاک وام(amortization) دو مقولهء متفاوت می باشند.

 زمان استهلاک وام(Amortization Period): زمان استهلاک وام مقدار زمانیست که در طول آن وام بطور کامل بازپرداخت خواهد شد. بیشتر وامها در طول زمانهای 15، 20، یا 25 ساله مستهلک می شوند. هر چه طول زمان استهلاک بیشتر باشد، پرداخت دوره ای شما کمتر بوده ولی در طول زمان وام بهرهء بیشتری می پردازید.

 وام باز(Open Mortgage): وام باز بدین معنی است که شما می توانید در هر زمانی، بدون پرداخت جریمه، بخشی یا تمامی مبلغ وام را بازپرداخت کنید. نرخ بهره ها در این نوع وام معمولاً بالاتر است. درصورتیکه می خواهید خانهء خود را در آیندهء نزدیک بفروشید، وام باز انتخاب مناسبی است. در بیشتر موارد می توانید هر زمان که خواستید این نوع وام را به وام قطعی (closed mortgage) تبدیل کنید.
توصیهء تعدادی از متخصصان وام اینست که در دوران بالا بودن نرخ بهره، این نوع وام را بصورت کوتاه مدت دریافت کرده و سپس پس از پایین آمدن نرخ بهره آنرا به وام قطعی بلندمدت تبدیل کنید.

 وام قطعی(Closed Mortgage): در وام قطعی در طول دورهء وام پرداختها ثابت می مانند. معمولاً این نوع وام پایین ترین نرخ های بازار را عرضه می کند. در صورتیکه مایل به پرداخت مبلغ ثابتی در طول چند سال باشید، این نوع وام انتخاب مناسبی است.
با این حال، وامهای قطعی انعطاف پذیر نیستند و اغلب جریمه ها و یا محدودیتهایی را در شرایط بازپرداختهای بیشتر و سریعتر در بر دارند. اگر قبل از به پایان رسیدن دورهء وام قصد جابجایی دارید، این وام شاید انتخاب خوبی برای شما نباشد. دورهء وام در این نوع وامها بین شش ماه تا بیست سال بوده که معمولترین دورهء آن پنج ساله می باشد. بطور کلی، در دوره های طولانی تر نرخ بهره بالاتر است.